はじめに
つい先日、国税庁が「マンション節税」の防止に向け、相続税の算定方法を見直す方針を固めたとのとの報道がありました。
タワーマンションは一般的には、高層階ほど価格が高くなる一方で当該宅地の相続税評価は、宅地の面積に路線価を乗じたうえで敷地権割合をさらに掛けることで計算していました。
そのため、高層マンションの場合には、居住戸数が多くなることで1戸当たりの敷地権の割合が非常に小さくなり高層階になればなるほど時価と著しく乖離する現象が生じていました。
見直しの動き
国税庁の資料によれば、43階建て高層マンションの23階で約1億1,900万円の実勢価格に対して相続税評価額は3,720万円になっていたとのことで乖離率は約3.2倍（相続税評価額が実勢価格の約3割評価に圧縮）になっていたそうです。
そこで、改正案としては戸建ての平均乖離率（1.66倍）（相続税評価額が実勢価格の約6割評価）にそろえることを前提として実勢価格と相続税評価額の乖離率が1.67倍以上の場合には、従来の評価額に乖離率と0.6を掛けることで評価額を引き上げるようです。
新たな算定ルール
（1）築年数や階数などに基づいて、評価額と実勢価格の乖離の割合（乖離率）を計算する
（2）乖離率が約1.67倍以上の場合、従来の評価額に乖離率と0.6を掛ける。
上記、事例によれば、今後のタワマンの宅地の評価は下記の通りとなります。
改正後の宅地の相続税評価額：3720万円×乖離率3.2倍×0.6倍＝7142万円
従来の相続税評価の場合、相続税は、相続するのが子ども1人の場合、相続税額は単純計算で約12万円となります。
しかし、新たな算定ルールに基づく相続税額は単純計算で約508万円となるため、従来の計算方法と比べると約500万円の増税になります。
最後に
以上により、今後はタワマン節税が難しくなりそうです。
ただし、実勢価格をどのように判定し乖離率を計算するのか不透明な部分もまだあります。
この改正がいつ施行されるかは不明ですので、国税庁の公表を待ち再度ご報告したいと思います。
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